Формула доходности
Годовой доход = Арендная плата × (12 − Месяцы простоя)
Чистый доход = Годовой доход − Налог − Расходы за год
Доходность = Чистый доход ÷ Стоимость квартиры × 100%
Окупаемость = Стоимость квартиры ÷ Чистый доход
Чистый доход = Годовой доход − Налог − Расходы за год
Доходность = Чистый доход ÷ Стоимость квартиры × 100%
Окупаемость = Стоимость квартиры ÷ Чистый доход
Пример расчёта
Квартира 6 000 000 ₽, аренда 35 000 ₽ в месяц, расходы 4 000 ₽, простой 1 месяц в году, самозанятость 6%.
Доход за год: 35 000 × 11 = 385 000 ₽.
Налог: 23 100 ₽. Расходы: 48 000 ₽.
Чистый доход: 313 900 ₽.
Доходность: 5,23% годовых, окупаемость — 19,1 года.
Те же 6 млн на вкладе под 16% дали бы 960 000 ₽ в год.
Доход за год: 35 000 × 11 = 385 000 ₽.
Налог: 23 100 ₽. Расходы: 48 000 ₽.
Чистый доход: 313 900 ₽.
Доходность: 5,23% годовых, окупаемость — 19,1 года.
Те же 6 млн на вкладе под 16% дали бы 960 000 ₽ в год.
Что важно понимать
- Доходность аренды в России обычно 4–7% годовых. Это заметно ниже ставок по вкладам в период высокой ключевой ставки.
- Квартира при этом растёт в цене — этот доход в расчёт не входит, но именно он часто делает вложение осмысленным на длинном горизонте.
- Простой съедает доходность быстрее всего. Два месяца пустой квартиры — минус пятая часть годового дохода.
- Посуточная аренда даёт доходность выше, но это уже работа, а не пассивный доход.
Про налоги
Самый выгодный режим для сдачи квартиры — самозанятость: 4% при сдаче физлицам и 6% при сдаче компаниям, без деклараций. НДФЛ 13% платят те, кто не оформил самозанятость. Сдача без уплаты налога — это риск штрафа и доначисления за три года.
Вопросы и ответы
Какая доходность аренды считается нормальной?
Для долгосрочной аренды в России обычно 4–7% годовых. Всё, что выше 8%, встречается редко и обычно связано с посуточной сдачей.
Учитывается ли рост цены квартиры?
В этом расчёте нет — он показывает только денежный поток от аренды. Рост стоимости жилья считается отдельно.
Какой налог платить со сдачи квартиры?
Выгоднее всего самозанятость: 4% при сдаче физлицам, 6% при сдаче юрлицам. Альтернатива — НДФЛ 13%.
Почему вклад выгоднее аренды?
При высокой ключевой ставке — да, по текущему доходу. Но вклад не растёт в цене, а квартира со временем дорожает и защищает от инфляции.
Другие калькуляторы
Обновлено 25 сентября 2026 ·